Gewerbemietvertrag: worauf du achten musst

Wer eine Wohnung mietet, wird vom Gesetz beschützt. Wer einen Laden mietet, nicht. Im Gewerbemietrecht ist fast alles Verhandlungssache, und was nicht verhandelt wird, steht so im Vertrag, wie der Vermieter es formuliert hat. Der Mietvertrag ist damit für viele Betriebe die wirtschaftlich folgenreichste Unterschrift der ganzen Gründung, folgenreicher als die Wahl der Rechtsform.

Laufzeit, Option und die Formfalle

Gewerbemietverträge werden meist auf feste Zeit geschlossen. Während dieser Zeit kannst du nicht ordentlich kündigen, auch dann nicht, wenn das Geschäft nicht läuft. Das ist der Preis für die Planungssicherheit auf beiden Seiten. Eine Option, den Vertrag einseitig zu verlängern, verschiebt dieses Risiko zu deinen Gunsten: Läuft es gut, verlängerst du, läuft es schlecht, lässt du auslaufen. Achte darauf, wie die Option ausgeübt wird und bis wann.

Die bekannteste Falle im Gewerbemietrecht ist die Form. Langfristige Mietverträge müssen in der gesetzlich vorgesehenen Form geschlossen werden, und dazu gehören alle Anlagen und alle späteren Änderungen. Für die Gewerbemiete ist diese Anforderung zuletzt gelockert worden, dort genügt inzwischen die Textform. Welche Form für deinen Vertrag maßgeblich ist, gehört trotzdem geprüft, denn ältere Verträge und die Vereinbarungen dazu sind unter der früheren Regel entstanden. Wird eine Änderung nur mündlich vereinbart, etwa eine Mietminderung oder eine zusätzliche Fläche, kann der Vertrag als unbefristet gelten und damit ordentlich kündbar werden. Das trifft dich genauso wie den Vermieter, und der kündigt in der Regel schneller.

Konkurrenzschutz

Ohne ausdrückliche Regelung ist unklar, ob dein Vermieter im selben Haus einen zweiten Betrieb deiner Art einziehen lassen darf. Streit darüber lässt sich vermeiden, indem der Vertrag es sagt. Vereinbarter Konkurrenzschutz hat allerdings eine Kehrseite: Er wird über eine Sortimentsbeschreibung definiert, und diese Beschreibung begrenzt dann auch dich. Wer sich als Café schützen lässt und später Mittagstisch anbieten will, stößt an die eigene Klausel. Formuliere den Schutz eng genug, um zu wirken, und dein eigenes Sortiment weit genug, um wachsen zu können.

Betriebspflicht und Öffnungszeiten

In Einkaufszentren und größeren Objekten steht regelmäßig eine Betriebspflicht im Vertrag: Du musst geöffnet haben, und zwar zu festgelegten Zeiten. Damit verlierst du die Freiheit, Ruhetage einzulegen oder Öffnungszeiten an den tatsächlichen Betrieb anzupassen. Für einen Betrieb, der mit wenig Personal startet, kann das teurer werden als die Miete selbst. Prüfe außerdem, ob Sortiment und Betriebsart festgeschrieben sind, denn dann ist auch ein späterer Kurswechsel zustimmungspflichtig.

Instandhaltung, Schönheitsreparaturen und Dach und Fach

Im Gewerbemietvertrag lassen sich Instandhaltungspflichten weiter auf den Mieter abwälzen als in der Wohnraummiete. Üblich ist die Abgrenzung: Der Vermieter trägt Dach und Fach, also die Substanz des Gebäudes, der Mieter alles, was er selbst nutzt und abnutzt. Gefährlich wird es bei Klauseln, die auch die Anlagen umfassen, die du weder ausgesucht hast noch beeinflussen kannst, etwa Heizung, Lüftung oder Aufzug. Eine Kostenbegrenzung pro Fall und pro Jahr gehört an diese Stelle.

Bei Schönheitsreparaturen lohnt der Blick auf das Ende: Rückbauverpflichtungen und Klauseln zum Zustand bei Auszug können bedeuten, dass du deinen eigenen Ladenbau auf eigene Kosten wieder entfernst. Wer investiert, sollte wissen, was davon am Ende bleibt.

Nebenkosten, Umsatzsteuer und der Zustand bei Übergabe

Nebenkosten müssen klar aufgezählt sein; ein pauschaler Verweis genügt nicht. In der Gewerbemiete sind auch Verwaltungskosten umlegbar, wenn es vereinbart ist. Ein Punkt, den viele erst beim Steuerberater bemerken: Die Vermietung ist grundsätzlich umsatzsteuerfrei, der Vermieter kann darauf aber verzichten und Umsatzsteuer auf die Miete verlangen. Zulässig ist dieser Verzicht nur, wenn du die Fläche für Umsätze nutzt, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen. Dann kommt Umsatzsteuer auf die Miete, die du dir als vorsteuerabzugsberechtigter Betrieb zurückholst. Als Kleinunternehmer erfüllst du die Voraussetzung nicht, der Verzicht ist dann gar nicht möglich, und manche Vermieter vergeben ihre Flächen deshalb lieber an Betriebe, bei denen er möglich ist. Diese Frage entscheidet mit, was die Fläche dich tatsächlich kostet.

Vor der Übergabe gehören zwei Dinge erledigt: ein Protokoll mit Fotos und die Klärung, ob deine geplante Nutzung baurechtlich überhaupt zulässig ist. Aus einem Büro wird nicht ohne Weiteres eine Gastronomie. Stromanschluss, Lüftung, Fettabscheider, Fluchtwege und Stellplätze entscheiden darüber, ob du eröffnen darfst, und zwar unabhängig davon, was im Mietvertrag steht.

Wo wir aufhören

Mietverträge sind Einzelstücke, und die Wirksamkeit einzelner Klauseln hängt an ihrem Zusammenspiel. Lass den Entwurf vor der Unterschrift anwaltlich prüfen und die steuerliche Seite von deiner Steuerberatung. Dieser Beitrag zeigt dir die Stellen, an denen es sich lohnt, genau hinzusehen.